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2010海南房地產開發市場運行情況分析

发布时间:2019-09-17 17:35:24

  2010海南房地产开发市场运行情况分析

  2010年,海南省抓住海南建设国际旅游岛上升为国家战略的重大机遇,贯彻落实国务院关于“大力发展与旅游相干的现代服务业,促进服务业转型升级”的决定,积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,全省房地产业呈现出安稳较快健康发展的态势,开发投资大幅增长,商品房供销两旺,市场运行安稳健康

  1、房地产开发投资情况

  (1)房地产开发投资大幅增长,投资增速快中趋稳

  2010年是海南省推进国际旅游岛建设的第一年,海南房地产迎来历史性的发展机遇,国际旅游岛政策利好因素极大地推动了房地产市场开发,特别是以旅游度假需求为主的房地产快速发展,开发投资不断扩大2010年,全省房地产开发投资总额为467.87亿元,比上年同期增长62.5%,增加180亿元,增幅同比提高18.2个百分点从发展变化趋势看,年初,海南房地产开发投资增速以高位开局,2月至3月,开发投资(累计,下同)分别增长了180%和140%4月份以后,国家实行以收紧土地和信贷为主要手段的房地产市场调控政策,抑制了我省房地产开发投资快速增长的势头但由于调控影响存在滞后效应性,4月至6月,开发投资仍维持相对较高的增长水平,分别增长96.5%、95.4%和78.9%此后调控影响逐渐显现,房地产开发投资持续回落,但由于海南房地产市场正处于结构调整上升期,加上海南国际旅游岛政策利好因素的共同作用,市场信心较足,开发投资呈现增速安稳回落的特点,7月至12月,开发投资增速稳定在62%—70%的安稳窄幅波动区间,呈现快中趋稳的态势(如下图所示)

  (2)新开工项目增加,房屋施工范围扩大

  在海南建设国际旅游岛利好政策的刺激下,开发商簇拥进入海南市场,房地产新开工项目不断增加2010年全省有工作量的房地产开发企业545家,比上年增加140家全省房地产开工项目580个,比上年增加155个房屋施工范围不断扩大商品房施工面积达2698.96万平方米,同比增长35.6%其中,商品房新开工面积1136.12万平方米,比上年增长40.7%,新开工面积占全部施工面积的比重为42.1%

  (3)中西部地区开发投资增速迅猛

  海南建设国际旅游岛效应在房地产开发领域迅速扩展,出现出从东部向中西部、由沿海向腹地加快推动的趋势,中西部地区房地产开发投资快速增长2010年,东部地区房地产开发完成投资389.60亿元,比上年同期增长46.5%,而中部和西部地区房地产开发投资分别是27.72亿元和50.55亿元,同比分别增长了134.6%和425.7%,中西部开发投资增速均远远高于东部地区房地产开发投资呈倍数增长的市县是,东部文昌市增长169.5%;中部屯昌县增长6.5倍、定安县增长3.2倍,琼中县增长2.4倍;西部澄迈县增长6.1倍、儋州市增长3.0倍、乐东县增长1.8倍,其中澄迈县开发投资额占西部投资总量的71.3%

  2、商品房销售增情况

  (1)商品房销售大幅增加,销售量先扬后抑

  2010年,受海南国际旅游岛建设预期影响,年初全省商品房销售一样在高位开局2月(累计)销售量突破单月历史新高,销售面积达220.65万平方米,比上年同期增长3.8倍,3—6月各月销量均呈倍数增长4月开始国家实行房地产宏观调控,特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策,宏观调控政策效果日趋显现,商品房销售遭到极大的抑制,7月起各月销售增幅持续安稳回落,但仍以较快速度保持增长态势全年商品房销售面积为854.73万平方米,比上年同期增加近300万平方米,同比增长52.3%,增幅同比提高1.8个百分点(如下图所示)八大重点房地产开发市县中,海口市销量209.76万平方米,增长10%;三亚市销量140.83万平方米,增长23%;琼海市销量134.82万平方米,增长72.7%;文昌市销量74.58万平方米,增长85.8%;澄迈县销量67.40万平方米,增长163.1%;陵水县销量57.35万平方米,增长60.9%;万宁市销量38.20万平方米,增长134.2%

  (二)中小户型住宅销售构成商品房销售主体

  从户型结构上看,我省商品房销售以住宅为主2010年住宅销售面积为834.19万平方米,同比增长52.8%,占商品房销售总量的97.6%其中,90平方米以下的住宅销售面积为442.22万平方米,同比增长63.4%,占商品房销售总量的51.7%;平方米的住宅销售面积为243.40万平方米,同比增长21.6%,占销售总量的28.5%

  (3)中、西部地区商品房销售趋旺

  分地区看,东部地区是商品房销售主力,2010年销售面积达655.55万平方米,占全省商品房销售面积总量的76.7%,比上年同期增长37.9%东部地区销量超过100万平方米的城市是海口市209.76万平方米,三亚市140.83万平方米、琼海市134.82万平方米,销售增速最快的是万宁市增长134.2%近年来,随着房地产开发市场的持续扩张,中、西部地区商品房销售市场逐渐趋旺2010年,中部地区共销售商品房面积为94.42万平方米,同比增长123.8%,增速超过东部85.9个百分点其中销量较大的是定安县36.46万平方米,增长304.3%;五指山市32万平方米,增长85%西部地区共销售面积104.75万平方米,同比增长1.5倍其中,澄迈县销售67.40万平方米,占西部销售量的64.3%,同比增长163.1%

  3、房地产开发资金来源情况

  (一)房地产开发企业到位资金充裕

  2010年,全省房地产开发企业本年财务资金来源合计970.84亿元,比上年同期增长96.2%,增幅较上年提高41个百分点投资资金来源是实际开发投资的一倍,本年财务资金来源充足确保了开发投资对资金的需求,为房地产开发投资增长提供了有力支撑在本年财务资金来源中,房地产开发企业本年到位资金(未包含上年结余资金)797.18亿元,同比增长84.8%

  (二)定金及预付款成为资金来源的主渠道

  在本年到位资金中,来源于定金及预收款的资金达409.64亿元,占全部到位资金的51.4%,比上年同期增长155.7%,定金及预收款因为没有附加利息和相干手续费,成本低、使用效率高,定金及预收款的大幅增加,保证了开发资金的有效使用及开发建设的进度其他资金来源中,国内贷款135.65亿元,增长48.6%;利用外资0.71亿元,下降97.6%;自筹资金155.70亿元,增长44.1%

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