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焦點區域報告青龍湖板塊突然翻身的樓市新網

发布时间:2019-11-10 20:45:31

焦点区域报告青龙湖板块:突然翻身的楼市新红?

出品:搜狐焦点北京站

策划:搜狐焦点北京中心

撰文/摄影:武亚光 丁婧

设计:陈文海

去年提起青龙湖,人们最多想到的还是水上公园和湿地公园,可如今过了一年,再提及青龙湖,呈现在脑海中的,已经是房子了从精神想象,到物质想象,操纵这一改变的,是青龙湖板块已经或即将入市的六个限竞房

青龙湖位于北京城西南,是丰台和房山的交界处,东北属于丰台,西南则划分到了房山曾经的青龙湖,定位是国家级的4A级景区,坐拥6000亩水地,给城里的大人孩子们留个能避暑休闲的空间固然,偶尔可以卖卖别墅景观房,比方说守在青龙湖畔多年的燕西华府,虽然在京城里的名头不响,可这些年一直是丰台新居成交的佼佼者

而新入驻青龙湖板块的6个限竞房,它们又有哪些异同这么多年,一直拼环境拼自然的青龙湖板块,是否值得刚需族惠顾

本期搜狐焦点区域报告就将深入走进青龙湖板块,细话青龙湖楼市看点

壹· 青龙湖印象

丰台青龙湖板块跨丰台河西地区和房山区,地处京津冀协同发展的轴线上

整体来说,那边的环境还是不错的,有山有水,人不是特别多,楼不是特别密,住着的安逸度比较高;但是基础设施建设,就不敢恭维了,例如交通设施、教育配套、产业结构,一直都跟不上北京城市发展的整体节奏

交通

青龙湖的交通一直被购房者们诟病区位上靠近西六环,但是缺少轨道交通建设,公共交通相对匮乏自驾来讲,不堵车的情况下,走西六环,去五棵松、门头沟、石景山还算方便相对也主打环境的远郊区域,时间和距离成本上是有优势的

但是就公共交通而言,在没有地铁14号线进入前,该地地区的上班族主要依靠321、983、458、459、339….等等一些列公交车上下班通勤,其中走高速的车辆应当只有321这条公交线路

在地铁14号线进入后,该局面得到相应缓解但由于地铁14号线只覆盖到长辛店张郭庄未能向云岗、王佐地区延伸,使得这1交通便利条件在云岗、王佐人群上未能得到满足因为对于该地区大部分人来说去张郭庄乘坐地铁的路程,已经可以通过321到达六里桥了虽然云岗、王佐地区有轨道交通的规划,但计划延伸至王佐的“T2有轨电车”至今未能落实

教育

青龙湖属于丰台和房山交界处,对于购房者来讲,教育资源的差异也是影响买房的一大重要因素

随着教育集团化和地产开发商的进入,青龙湖引进了人大附中丰台分校、行将建设的中央民族大学、北京汉林院学校等,曾今的地方学校也挂靠在首都师范大学、北京大学等教育集团旗下,教育结构得到了相应改善,但目前称得上名校的仅有人大附丰台分校,不太适合子女上学的刚需人群

据说,在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上,房山今年计划引进北京8中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学

医疗

主要依靠航天731医院、中国中西医结合医院(长辛店医院)来支持,条件还是相对落后

贰·区域内新房情况

1、“青龙湖六子”

简单从地理位置上划分,可以将6个新项目分为房山派和丰台派其中房山派山头林立,首开、金地、中铁建、龙湖联合体等四家各执一块地;丰台派则显得格外和谐,两块地均为万科+国开联合体操盘

价格方面,房山派中限制销售均价大致在38000元每平左右,最高售价不超过4万元每平;而属于同一板块的丰台派,售价则偏高,限制销售均价在42000元每平左右,最高售价在44000元每平左右大致来看,丰台板块同区域的新房,售价要高于同区域的房山新居,浮动在4000元每平左右

2、“丰台亲兄弟”

相同的开发商,之后还可能在售楼处遇到同一个销售,丰台两个项目的自相残杀格外吸引人眼球

“大哥”翡翠西湖2017年4月拿地,前期准备充分,已于2018年末开过一次盘,曾凭借41000每平的均价,一度被评为北京6环最便宜的新居

翡翠西湖目前在售的产品基本是90㎡的洋房,楼层基本在层;另外还有少量叠拼合院在卖项目预计2021年底交房,后期是万科物业,同时,根据案场销售介绍,之后项目将配备近10000㎡的商业及幼儿园,满足业主的日常需求

项目里一片繁华似火,而在项目周边,当前目之所及处,只有一个嗷嗷待拆迁的村庄,和一个嗷嗷待游客的青龙湖公园

对项目周边薄弱的交通和微弱的基础设施建设售楼处工作人员表示,项目周边正在计划有轨电车T2线,届时可以连通14号线,方便业主出行;至于教育方面,除了项目自带的幼儿园,距离项目4千米处还有人大附中的丰台分校,这也是很多业主目前选择在此置业的支持

最后,该工作人员还表示,曾的房山长阳镇也是一片荒芜,而正是万科在2010年左右进军房山,从“0”开始建设,如今的长阳镇已经放弃旧装换新颜,成为房山区经济发展和基础建设的领头羊

而同样位于青龙湖附近的“万科+国开”另外一宗地,位于翡翠西湖西北1.5千米处,临近中央民族大学新校区该地块是2019年2月2日拍出,目前还没有规划流出搜狐焦点认为,该地块可能其实不急于计划入市,毕竟体量庞大的翡翠西湖还有2期没有入市,自家兄弟何必刀戈相见

3、“房山四刀客”

不同于丰台区两兄弟的和气生财,位于房山区的四个项目从拿地那天起,就拿起了刺刀,彼此盯着彼此,心里只有一句话:“你卖啥”

这势必是一场旷日持久的战争

四个项目均位于房山区青龙湖镇,在地图上的大致位置以下:

从地图上可以看出,熙湖悦著、熙悦观湖和大湖风华三个项目是紧邻的,呈三角形分布,而且距离青龙湖最近;而中铁建地块则距离青龙湖稍远,位于青龙湖镇较繁华的地方,周边基础建设比较完善,因此价格上具有一定优势

熙湖悦著

于2018年6月拿地,由龙湖+国开+万科+首开四家联合开发的“熙湖悦著”售楼处现已开放,就位于房山区良坨路大苑村收费站桥边上,价格为均价37245元/平

交通上,主要依托自驾,公共交通方面略显不足

教育方面,“熙湖悦著”将配建一所幼儿园这是房山内青龙湖区域三大限竞房里唯一有教育资源的项目

综合来看,熙湖悦著属于,环境好,配套差的类型板块内新房最大的卖点是区域环境这个区域的限竞房目前来说比较适合在西、南四环工作的刚需或斟酌养老的人群

熙悦观湖

首开熙悦观湖位于房山青龙湖,均价37245元/㎡,项目的主力户型为89㎡平层洋房,总层高6层,此户型为三室两厅两卫全明格局户型,另有下跃层产品143㎡,三室两厅两卫,上跃层产品169㎡,四室两厅三卫预计2019年5月份开盘,项目将于2021年交房

大湖风华

金地大湖风华项目分布为4层的叠拼跟6到8层的洋房其中1到17号楼是低密花园洋房,主力户型是89㎡的小三居,布局是常见的南2+北2结构面对刚需群体,项目推出了89平米三居的洋房产品,精装交付这也是北京限竞房市场中首个精装交付的洋房产品项目均价3.7万/平米,总价330万左右

叄·区域点评

主力客群以改良为主

过去几年,由于周边配套待完善以及交通的不便利,但生态环境尚可,青龙湖板块主打的是第二居所、郊区别墅的概念,主力客群以改善为主而目前青龙湖周边的六个新房都是限竞房,目标群为刚需客户,因此在销售上可能会存在一定难度

短板:周边配套待完善

1、缺少轨道交通建设,公共交通匮乏;

2、周边大型商业配套较少,目前主要依靠王佐、良乡、长阳板块的商业配套;

3、教育方面,目前周边称得上名校的仅有人大附丰台分校,不太适合子女上学的刚需人群

优势:生态环境舒适

青龙湖区域内有青龙湖森林公园,目前一期已经投入使用,到2020年将建成京西南大型生态屏障,另外,周边还有千灵山公园、北宫国家森林公园,西山国家森林公园、八大处公园、永定河森林公园、园博园等,适合对自然环境有要求的改良型群体

当地人直观

据当地人向搜狐焦点吐槽,一直以为青龙湖板块是个被北京遗忘的区域,前几年的时候要是不提燕西华府或者京郊旅游好去处,估摸都没人知道这么个地方,这几年持续放地莫名其妙的就突然火了

青龙湖区域的确归属丰台房山两区结合部,可是是在丰台边界和房山边界的结合部,如果说丰台的亲儿子是西局、丽泽、总部基地一带,房山的亲闺女是长阳、城关一带这地方就是捡来的“三不管”孩子还得是二婚后爹后妈饲养的

市政发展方面,在两区各种扯皮不管的前提下,周边一堆堆的国营工厂、军工厂、大型科研单位,用地性质及其复杂,地方的、军队的、村里棚改什么都有;至于交通,地铁不完善,天天早上京港澳高速拥堵

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